장래에 이행을 요청하는 보증금반환 청구 승소사례-부동산전문변호사,김필중변호사-

 

안녕하세요.

서울 서초동 부동산전문변호사 법무법인 담솔의 김필중 변호사입니다.

 

민사사건의 승소사례를 소개하기에 앞서

"김필중 변호사의 법률동반자" 블로그에서 업로드 되던 승소사례 중

이혼 소송을 포함한 가사소송의 승소 및 방어사례는 네이버 블로그에서 소개하고 있습니다.

 

이혼 및 가사소송 사건의 승소사례를 살펴보고자 하시는 분들께오선

아래의 링크를 눌러 이동하여주시기 바랍니다.

 

 

 

부동산 임대차계약에 대한 분쟁은 크게 두 종류로 나뉠 수 있습니다.

 

임대인의 입장에서 바라본다면 건물명도가 대표적인데요.

임대차계약이 완료되었음에도 이를 임대인에게 반환하지 않아 생기는 분쟁으로

소송(추가적으로 강제집행)이라는 적법한 절차를 통해 이를 명도받는 것인데

상가임대차, 주택임대차 등 가리지 않고 생기는 분쟁 중의 하나입니다.

 

반면 임차인의 시각에서 바라본다면 제일 큰 문제는 보증금반환일 것입니다.

임대인이 계약이 완료되었음에도 보증금을 반환하지 않는,

근래에 들어서는 갭투자, 깡통전세(역전세), 이중계약 신탁부동산 사기 등 사양한 사기 수법으로

전세보증금이 떼이는 ‘전세사기’성 사고들이 대표적인 보증금반환 문제라 할 것입니다.

 

오늘은 임차인 입장에서 진행한 승소사례를 소개해드리고자 하는데요.

계약 완료 전 임대차계약의 해지를 통보하고 보증금반환을 요청하는 소송으로

어떠한 사유로 보증금반환이 승소하였는지 알려드리도록 하겠습니다.

 

“장래에 이행을 요청하는 보증금반환 청구”

승소사례입니다.

 

 

 

 

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고

상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것으로 약정함으로써 효력이 생기는 것을 의미하는데요.

 

이와 같은 약정에 따라 임차인은 계약에 따른 차임료 지급 의무가 발생하지만

임대인은 흔히 말하는 수선의무가 발생합니다.

 

제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

그러나 법원은 위 임대인의 위 수선의무의 범위와

사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 하는 의무에 대해서는 하자가 사용 수익에 미치는 영향의 정도,

장해의 규모와 부위 임대차계약 상대의 차임 액수와 목적물의 상태까지 살피며

매우 엄격하게 판단하고 있어 

목적물을 주거 목적으로 사용하기에 완전히 불가능한 상태가 아니라면

현실적으로 임대차계약 해지사유로 인정받기가 어렵습니다. 

 

이때 필요한 것이 바로 장래 이행 청구의 소인데요.

민사 소송법 251조(장래의 이행을 청구하는 소) 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.

금일은 위 장래이행의 청구의 소에 관한 것입니다.

 

금번 사례의 의뢰인께서는 임대인과 목적물에 대한 임대차계약을 체결한 뒤

보증금 전액을 임대인인 상대방에게 입금을 완료한 뒤 입주하여 목적물을 수익 사용하였으나,

겨울이 다가올 때부터 심각한 곰팡이와 결로 현상이 발생하였고

환기로는 도저히 해결이 되지 않아 에어컨을 제습으로 가동시키고

수시로 걸레로 닦고 락스로 세척해야할 정도로 매우 심각했고

날이 추워 보일러를 더 많이 가동시키자 사태는 점점 더 심각해졌습니다.

 

같은 건물의 다른 호실 임차인도 사정은 마찬가지였는데요.

 

임대인에게 수선을 요구하기 전 정확한 원인을 확인하기 위해 인테리어 업자에게 의뢰한 결과,

건물 시공을 하며 단열이 제대로 되지 않아 결로 현상이 생기고

환기를 위해 사용한 환풍기도 정상적으로 설치되지 않아

환기 역할을 제대로 하지 못한다는 것이었습니다.

 

 

 

이와 같은 사실을 확인한 의뢰인께서는 두 차례에 걸쳐

임대인인 상대방에게 수리와 보수를 하여줄 것을 요청하였는데

상대방은 수리 보수를 모두 거부하며

오히려 의뢰인이 살면서 하자가 생겼다며 모든 책임을 의뢰인에게 전가하기까지 하였습니다.

 

어쩔 수 없이 의뢰인께서는 재차 수리, 보수를 요청하며

수리 및 보수를 이행하지 않을 시엔 임대인의 수선의무 불이행을 이유로

임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 발송하였는데,

내용증명을 송달받았음에도 임대인은 보수를 거절하였습니다.

 

이로써 임차인인 의뢰인께서는 더이상 해당 목적물이 지낼 수가 없어졌고

이에 임대차계약해지 및 보증금반환을 구하고자

부동산전문 김필중변호사를 찾아 주시게 되었습니다.

 

의뢰인께서 지참하신 하자 부분에 대한 사진, 그리고 수리보수를 요구한 내용,

내용증명을 발송하고 도달된 사실과 재차 하자보수를 요구하였으나 거절한 내용 등은 명확하였으나,

다만, 그 부분이 

다만, 임대인이 종전 입장대로 임차인에게 책임을 지속하여 전가시키고,

임차인의 사유로 발생한 것이 아니라는 것과 사용수익에 문제가 있음을 증명하지 못한다면

임대차계약 해제가 인정되지 않을 수 있는 점 등 여러 방면에서 승소를 방해할 위험요소가 있었고,

소계속 중 임대차계약이 만료될 가능성이 있어 위 수선의무 미이행의 사유는 주위적 청구로서,

그리고 민사소송법 제251조에 따른 장래에 이행할 것을 청구하는 소 규정에 따른

미리 청구할 사유로 하여  예비적 청구를 해야 할 필요성이 있었습니다.

 

이러한 설명과 사건의 방향성을 들은 의뢰인께서는 부동산전문 김필중변호사에게

보증금 반환사건을 위임하여 주셨습니다.

 

 

이후 임대인을 상대로 임대차보증금반환의 소를 제기하였고

 수선의무 미이행에 따른 임대차계약해제 및 보증금반환을 주의적 청구로서 명시하되,

임대차계약은 장래에 만료되고 원고는 이미 거주가 어려워 퇴거한 뒤 임대인에게 양도한 사정,

법원은 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있고,

채무의 이행기가 장래에 도래하는 것뿐만 아니라 의무불이행사유가 그때까지 존속한다는 것을

변론종결당시에 확정적으로 예정할 수 있는 소로서 판단하고

원고는 보증금 반환을 미리 청구할 필요가 있으므로

계약 기간의 종료와 동시에 피고는 보증금을 반환할 것을 요청하는 내용의

예비적 청구를 추가하였습니다.

 

이에 대하여 소장을 송달받은 피고는 원고로부터 곰팡이 발생에 대해 고지받은 사실이 없으며

관련하여 원고에게 수리를 해주겠다고 하였으나 수리를 거부한 것은 원고로

이후 핸드폰 번호까지 변경하여 더 이상 연락을 취할 수단이 없었다고 답변하였습니다.

 

 

 

이러한 피고의 답변에 대하여 부동산전문 김필중변호사는

원, 피고간 곰팡이와 결로에 대해 나눈 대화를 첨부하며

피고의 답변은 거짓임을 입증하였고

더불어 피고는 원고가 혼자 있는 집에 찾아오거나 수리를 요청하는 원고에게

특별한 이유도 없이 ‘이 세상엔 법의 테두리 밖에서 발생하는 사건 사고가 비일비재하다’며

원고가 공포심을 갖게 만드는 등의 발언을 해

어쩔 수 없이 퇴거와 부동산 인도 후 핸드폰번호를 변경할 수 밖에 없었으며

피고가 수리를 해주겠다는 사실도 없으며, 또한 거부할 사유가 없다고 밝혔습니다.

 

이러한 원고의 주장서면에 대하여 피고는 달리 항변을 하지 않은 채

원고가 부동산을 인도하며 미정산 관리비와 중개수수료가 발생하였으므로

이에 대하여 보증금에서 공제해야 한다고 답변하였으나,

부동산전문 김필중변호사는 피고가 청구하는 관리비 명목상 금액은

정확한 부과 내용과 내역을 확인하기 불가능한 것들이 많으므로 실제 사용된 금액만이 공제될 대상이며, 정확한 내역과 금액을 인정할 수 있는 근거가 없다면 공제는 불가능하다고 항변하였습니다.

 

이후 수차례의 공방 끝에 법원은 선고기일을 지정하였고

법원은 곰팡이가 하자에 기인한 것으로 보기에는 어려우나

임대차기간 종료일이 임박한 점에 비추어 본다면 미리 청구할 필요가 있다고 봄이 타당하다며

아래와 같은 판결을 선고하였습니다.

 

 

 

 

 

 

임대인이 임대차목적물에 대한 하자 부분에 대해서 수리를 안해준다면

월세(차임)을 지급하지 않으면 되지않냐라는 의문을 갖고 계시는 분들이 있을 수 있는데요.

 

관련하여  대법원은 수선의무 불이행에 대하여

임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 차임 지급을 거절할 수 있다고 판시하면서도

부분적으로 지장이 있는 상태에서라도 그 사용수익이 가능할 경우

그 지장이 있는 한도 내에서만 거절할 수 있을 뿐 그 외의 지급거절은 채무불이행

으로 보고 있으므로 차임미지급과 같은 극단적인 판단은 매우 신중할 필요가 있습니다.

 

 

금번 소개해드리는 사례 역시

법원이 수선의무의 범위에 대해서 엄격하게 판단하고 있다는 것을 알고 있던

부동산전문 김필중변호사가 

장래 이행이라는 예비적 청구 소라는 것을 의뢰인께 설명드리고 이 부분을 추가하여

최종적으로 예비적 청구에 대한 판단을 통해 법원으로부터 승소판결을 받을 수 있었습니다.

 

이처럼 부동산소송에서 개인적인 생각과 판단과는 달리

법원은 엄격하고 신중하게 판단하므로 법률전문가의 개입과 조언으로

사건을 명확하고 현명하게 해결하는 것이 타당합니다. 

부동산 관련 분쟁을 겪고 계시다면 

부동산전문 변호사의 조력하에 사건을 해결하시기 바랍니다.