상가임대차, 상임법특례에 따른 건물인도 방어 성공사례-부동산전문변호사,김필중변호사-

 

 

 

 

안녕하세요.

서울 서초동 부동산전문변호사 법무법인 담솔의 김필중 변호사입니다.

 

민사사건의 승소사례를 소개하기에 앞서

"김필중 변호사의 법률동반자" 블로그에서 업로드 되던 승소사례 중

이혼 소송을 포함한 가사소송의 승소 및 방어사례는 네이버 블로그에서 소개하고 있습니다.

 

이혼 및 가사소송 사건의 승소사례를 살펴보고자 하시는 분들께오선

아래의 링크를 눌러 이동하여주시기 바랍니다.

 

 

 

상임법, 즉 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서

일반적으로 경제적, 사회적 약자인 임차인들의 임대료 인상,

임대인의 해지권 남용이나 불안정성, 보증금반환 문제 등의 어려움을 겪는 상가건물 임차인들을 위하여

민법에 대한 특례를 규정하여 만든 법입니다.

 

특히 보증금의 회수, 임대차기간과 계약갱신, 권리금 회수기회 등에 대하여

임차인의 임차권 보장을 위하여 만들어진 내용이 주내용이며,

그 중 차임연체와 해지, 계약갱신과 관련하여 주변 상가 건물들의 시세 등

경제사정 변동에 따른 차임과 보증금 증감 청구 등을 두어

임대인 역시 적절하고 정당한 권리를 행사할 수 있도록 하였습니다.

 

그리고 코로나19사태 때 많은 임시제한 조치 등으로

차임을 제때 지급하지 못하고 어려움을 겪는 소상공인, 자영업자를 위해

계약 갱신 요구 등에 관한 임시 특례를 두어

시행일부터 6개월 간 월세를 연체해도 계약해지나 계약 갱신 거절 등의 사유가 될 수 없도록 하였습니다.

 

 

상가건물 임대차보호법 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

 

관련하여 금일은 이러한 상임법 특례 대상임에도 불구하고

건물주가 임대료 지급의무 불이행으로 상가임대차계약의 해지 및 건물인도의 소송으로 진행하여

임차인의 최소적 방어로서, 임대차계약 및 기간을 보장받은 사례를 알려드리고자 합니다.

 

“상임법 특례에 따른 임대차계약 해지 및 건물인도 방어 성공사례”

입니다.

 

 

 

금번 사건의 의뢰인께서는 건물주로부터 건물인도 소장을 송달받고

부동산전문 변호사 김필중변호사를 찾아주시게 되었습니다.

 

소장에 따르면 건물주는 임대차계약을 약정하였으나,

임대차보증금 중 일부만을 지급하였을 뿐만 아니라

약정한 임대료를 미지급하여 현재까지 45회 가량의 임대료 미지급이 이루어져

장기간 연체에 따라 임대차계약을 해지하고 건물을 인도받겠다는 내용이었습니다.

 

이에 대하여 의뢰인은 임대차보증금 전액을 지급하였으며

다만, 2022. 4.경 임대차계약을 기존 계약 내용대로 연장하기로 하였으나,

갑작스럽게 보증금을 1,000만 원 증액할 것을 요구하였고 이를 의뢰인이 응하지 못하자

그에 대한 임대차보증금 미지급과 그간 밀린 임대료를 묶어

이 사건 소를 제기한 것 같다고 답변을 하였습니다.

 

 

 

소송을 위임받은 부동산전문 김필중변호사는 의뢰인께 추가로

임대료 이체내역, 계약연장 합의에 관련된 대화 내용을 확인할 수 있는 증거를 요청하였고,

제공된 자료를 살펴본 결과 2020. 9.부터 시행된 상임법 제10조의 9에 따라

위 시행일로부터 6개월이 되는 날까지 발생한 연체는 3기 연체계산시에는 포함되지 않으나

이를 연체내역에 포함시킨 것을 확인하게 되었으며 또한 오히려 지체된 차임 중 지급하여야

할 차임보다 추가 지급한 것을 확인하게 되었습니다.

 

이에 부동산전문 김필중변호사는

임대차계약 해지 및 건물인도에 관하여 충분히 방어가 가능할 것으로 사료되었으나

임대차 관련하여 임대차 연장 합의에 따른 계약유지와 건물인도 소송에 대한

임차인인 의뢰인의 입장과 원하는 소송방향성을 살펴보았고,

이에 대하여 의뢰인께서는 연장에 따라 매장을 성실하게 운영하고 있고 안정기에도 접어들어

건물주와 원만히 협의하고 싶고,

만일 임대차계약이 해지의 방향으로 간다하더라도,

잔존 임대차기간에 대하여 일부 보장을 받고싶다고 답변을 주셨습니다.

 

 

 

 

이러한 의뢰인의 입장을 정리하여 부동산전문 김필중변호사는

답변서와 증거를 제출하며 임대차보증금을 전액지급한 점을 항변하였으며,

상가임대차보호법 제10조의 8에 의거 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는

임대인은 계약을 해지할 수 있고

만일 그러하다면 미지급 차임액이 6,300,000원(2,100,000원 ×3기)를 초과하여야 하나,

상임법 제10조의 9 임시특례에 따라 위 기간 동안 발생한 연체는

위 3개월 분 연체계산시에는 포함되지 않아

계약해지 사유가 될 수 없는 점,

또한 차임 지급일로부터 현재까지 원고에게 지급하여야 할 차임은 49개월 총 102,900,000원이나,

이를 초과한 103,140,000원을 지급한 점을 입증하였고,

가사 백번 양보하여 일부 차임을 기간 내 지급하지 못하였다하더라도

2022. 4.경 임대차계약을 연장하기로 합의하였고,

원고는 합의 내용에 따른 차임을 지속하여 수령하였던 점을 참작하여 원고 청구 기각을 요청하였습니다.

 

 

 

이에 대하여 원고는 2022. 4.경 피고의 계약갱신요구를 거절하였고

본래 임대차계약에 따라 2022. 7. 12. 이미 계약은 종료되었다는 내용으로 예비적 주장을 하면서

계약연장에 대하여 이야기를 나눈 것일 뿐이며

결국 차임에 대한 합의에 이르지 못해 연장되지 않았다고 주장하였습니다.

 

이후 법원은 조정가능성이 있을 것으로 판단하여 조정으로 회부하였고,

1차 조정에서 원고 측은 지속적으로 임대차계약 해지 및 건물인도를 주장함에 따라

피고측 대리인인 부동산전문 김필중변호사는 조정장에서 피고와 의견을 조율한 후

소송 중 발생한 차임에 대한 부분을 임대차보증금에서 제한 후 차액 반환해주는 조건이면

조정장에서 특정하는 인도가능한 일자 내 퇴거를 진행하는 것을 받아들이겠다고 답변 후

1차 조정을 마무리하였으나,

2차 조정에서 돌연 임대차계약을 일부 유지하겠다는 원고 측 입장 선회에 따라

잔존 임대차계약 중 일부를 보장하고 이에 대한 차임을 기존 연장된 계약의 차임을 유지하는 방향으로 조정을 성공하여 건물인도 소송을 방어하였습니다.

 

 

 

 

※조정조항이 긴 관계로 일부만을 발췌하여 게시합니다※

 

 

 

부동산전문 김필중변호사의 조력으로 의뢰인께서는 

임대차계약 기간의 일부를 보전받아 영업을 더 진행하실 수 있게 되셨는데요.

관련하여 상임법 특례에 대하여 잘못된 해석과 접근으로 낭패를 볼 수 있는 경우가 있사오니

전문가의 엄격하고 신중한 판단과 해석이 뒷받침되어야 할 것입니다.

 

위와 같은 부동산을 임차함에 있어 계약해지, 인도 등의 소송이 필요하신 경우

부동산전문 김필중변호사의 조력을 받아 해결해보시기 바랍니다.