최우선변제권으로 채권자 배당액 줄었다면 사해행위

최우선변제권으로 채권자 배당액 줄었다면 사해행위

 

 

안녕하세요. 김필중변호사 입니다.

민법상 채권자가 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 하고자 하여도 채무자가 채권자를 해함을 알면서도 자기의 재산을 은닉·손괴 또는 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 채무자의 총재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 경우를 '사해행위'라고하는데요.

 

 

 

 

 

 

주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있는 임차권자라 할지라도 임대차계약으로 임대인의 채무초과 상태가 심화돼 우선순위 채권자의 배당액을 줄어들게 했다면, 임대차계약은 사해행위에 해당해 최우선 변제를 받을 수 없다는 첫 판결이 나왔습니다. 오늘 알아볼 이번 판결로 인해 임차인은 임대차계약을 체결할 때 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴야 하겠습니다.

 

 

2012년 6월 A모씨는 H저축은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권최고액 8190만원의 근저당권을 설정하며, 며칠 뒤 김씨와 보증금 3500만원의 임대차계약을 체결했습니다. 같은해 10월 아파트는 경매로 넘어가게 되고, B씨는 주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있다며 3500만원을 배당 신청하게 됩니다.

 

 

 

법원은 지난해 5월 B씨에게 1순위로 2500만원을, 은행에 5순위로 3400여만원을 배당받게 되었습니다. 이에 대해 H저축은행은 김씨가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당한다며 가장임차인이 아니더라도 김씨와 이씨의 임대차계약은 사해행위에 해당한다고 주장하며 소송을 낸 것입니다.

 

재판부는 최근 H저축은행이 B씨를 상대로 낸 배당이의소송에서 임대차계약을 취소하고, 김씨에 대한 배당액을 0원으로, 현대저축은행에 대한 배당액을 3400여만원에서 5900여만원으로 고치며 원고 승소 판결이 내려졌습니다.

 

 

 

재판부는 B씨를 가장 임차인으로 볼 수는 없지만, 임대차계약으로 인해 이씨의 채무초과 상태가 심화돼 채권자가 우선변제 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우 사해행위가 성립한다고 밝혔습니다.

 

임대차계약 당시 A씨의 재산은 저당 잡힌 아파트뿐이었고, 4억원의 채무만 있었습니다. 임대차계약으로 은행의 배당액이 2500만원 줄어들었기 때문에 임대차계약은 사해행위에 해당한다고 판단한 것입니다.

 

 

 

임대차계약 체결 당시 시가를 초과하는 근저당이 설정돼 있었고 B씨는 A씨에게 월세 지급 약정 없이 보증금으로 3380만원만 지급했는데, 이는 시세의 20% 정도에 불과한 것이었고, 소액보증금 최우선변제권 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 타당하다고 설명했습니다.

 

B씨가 최우선변제권을 취득함으로써 기존 근저당권자의 우선변제권을 해하게 되어 사해행위에 해당한다고 보았는데요. 이로 인해 앞으로 사해행위에 대한 시각은 넓어 질 것으로 생각됩니다. 이러한 사해행위로 인해 소송을 준비하고 계신분이라면 김필중변호사를 찾아주시기 바랍니다.