임대차변호사 부동산임대차분쟁 대처에서

임대차변호사 부동산임대차분쟁 대처에서

주택이나 상가를 임대하기 위해서는 부동산임대차 계약을 해야하는데요. 임대인이 임차인에게 목적물을 사용하고 수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대해 차임을 지급하면서 계약이 성립하게 됩니다.부동산 거래 과정에서 국민의 주거생활 안정을 보장할 목적으로 주택임대차보호법을 제정하였는데요. 임대 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장하여 임대를 종료할 수 있습니다. 

또한, 임대차가 종료하였으나 보증금 반환이 어려운 임차인은 임대인의 협력없이 임차주택을 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 관련 소요 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 하는 등 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

오늘은 임대차변호사와 부동산임대차로 인해 발생한 분쟁 사건과 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

임대차변호사와 부동산임대차 알아보기

A씨 부부는 집주인 B씨와 3층 다가구주택의 101호를 보증금 6500만원에 2년을 기한으로 임대차계약을 체결 하였는데요. 당시 101호는 비어 있었는데,  A씨 부부는 계약 당일 보증금 가운데 500만원을 지급하고 B씨의 양해를 구해 현관자동문비밀번호를 제공받아 다음날 이삿짐 일부를 옮겼습니다. 

전입신고와 확정일자는 계약당일 동사무소에서 곧바로 받았는데요. A씨는 이삿짐을옮겨 놓은 날부터 평일에는 이곳으로 출퇴근을 하였습니다. A씨의 부인인 C씨는 이전 거주지에서 살다 한달여 뒤 나머지 보증금 6000만원을 B씨에게 지급하고 이삿짐을 들고 101호로 건너와거주를 시작하였습니다.

B씨는 303호를 D씨에게 6500만원에 전세를 주고 2012년 전세권설정등기도 해주었습니다. 이후주택이 다른 사람에게 팔렸는데요, 새집주인의 채권자가 이 주택에 대한 강제경매를 신청해 경매 절차가 시작되면서 문제가 발생 하였습니다. 경매사건을 맡은 관할 법원에서 열린 배당기일에서 D씨를 A씨 부부보다 선순위권자로 판단해 D씨에게 6029만원을 배당하면서 A씨 부부가 배당금을 전혀 받지 못한 것 인데요. A씨 부부는 자신들이 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아임대차보호법 최우선변제를 받을 권리가 인정되야 한다며 소송을 냈습니다. 

1심과 2심의 판단은 서로엇갈렸는데요. 대법원은 임차인의 우선변제권 기준시점이 주택인도와 확정일자를 받은 날로 보아야 한다는 1심의 판단을 지지하였습니다. 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그다음날부터 제3자에 대해 대항력을 가진다고 규정하고 있으며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보아야 한다고 하였는데요.

또한, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 경우 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선 변제권을 갖는다고 밝혔습니다. 따라서 A씨부부의 우선변제권 기준시점은 주택 인도 전입신고를 마친 다음날인 2012년 7월 부터이므로 C씨보다 우선하여 변제할 권리를 갖는다고 하였습니다.

부동산임대차 법률 상담은 임대차변호사 김필중 변호사와

지금까지 임대차변호사와 부동산임대차로 인해 발생한 분쟁 사례를 살펴보았습니다. 부동산임대차와 관련하여 더욱 상담이 필요하시다면 임대차변호사 김필중 변호사에게 문의해 보시기 바랍니다.