매매, 임대차 등 각종 계약의 해제에 있어서 주의 할 점(이행 지체로 인한 계약 해제의 경우)- 계약해제 민사소송 변호사 김필중

매매 임대차 등 각종 계약의 해제에 있어서 주의 할 점(이행 지체로 인한 계약 해제의 경우)-계약 해제 변호사 김필중

 

매매, 임대차 등 각종 계약을 하게 되면 당사자는 그 계약에 구속이 됩니다. 하지만 일방이 채무를 불이행한 경우에 일방적인 의사표시에 의해 계약의 구속으로부터 벗어나 원상회복 및 자신이 받은 피해의  손해배상을 청구할 수가 있는 제도가 계약의 해제입니다.

 

 민법에서는 합의 해제, 약정해제를  제외하고 일방적으로 해제할 수가 있는 경우로 이행제체로 인한 계약 해제(민법 제 544조 제555조), 이행불능으로 인한 계약 해제(민법546조)를 정하고 있고, 판례 상으로는 이행거절로 인한 계약 해제권이 인정이 됩니다.

 

 

 

이행 지체로 인한 계약 해제에서 유의할 점

 

일반적으로 일방이 매매대금 지급이나,목적물인도의무, 등기의무,  잔금 기일까지의 근저당권이나 가압류 등기의 말소 의무 등의 의무를 이행하지 않는 경우에 바로 계약을 해제할 수가 있는 것이 아니라, 상대방에게 상당기간을 정해서 이행할 것을 알려야 합니다(이행의 최고). 실무상으로 보면 비록 상당기간을 정하지 않은 경우라도 상당기간이 지나면 해제권이 발생을 합니다. 이런 경우 내용증명을 통해서 이행의 최고를 하는 것이 좋습니다. 실제 사례에서 이행의 최고를 하지 않고 바로 계약의 해제를 해서 해제 자체의 효력이 부인되는 사례가 많이 있습니다(계약 해제 자체가 부적법해지는 경우입니다).

 

이렇듯 이행의 최고를 했는데도 상대방이 최고 기간 내에 이행을 하지 않는 경우에는 해제권이 발생하고, 계약을 해제할 수가 있게 됩니다. 이 때 해제의 의사표시도 실무상 내용증명의 방법이 이용됩니다.

 

 

 

이행지체에 따른 계약 해제로 인한 계약 관계의 청산(원상회복, 손해배상의 청구)

 

이렇 듯 이행지체로 인한 계약 해제가 되면 계약은 소급해서 실효가 되고, 양 당사자는 자신이 받은 금전, 물건 등의 이익을 상대방에게  반환해줄 원상 회복의 의무를 지게 되며,일방은 상대방에게 계약 해제로 인해 받은 손해의 배상을 청구할 수가 있게 됩니다.)

 

 

 

 

 

매매, 임대차 계약에서 상대방이 채무를 이행하지 않아 계약을 해제하는 경우 위와 같이, 상당기간을 정한 이행의 최고, 해제의 의사표시, 원상회복, 손해배상  등의 문제가 있고, 이외에도 동시이행의 문제, 이행불능, 이행거절과의 관계 등 복잡한 문제가 있습니다.

 

결국 계약이 서로 잘 이행되면 좋겠지만 그렇지 않은 경우, 계약의 구속에서 벗어나기 위해서는 계약 해제를 해야합니다. 여기서는 엄격하게 민법에서 정한 요건을 갖추어서 권리를 행사해야만, 적법하게 해제가 되고, 상대방에게 원상회복을 받고, 손해배상도 청구할 수가 있게 됩니다. 따라서 계약의 해제 및 이와 관련한 손해배상 등의 소송과 관련해서는 변호사 등 전문가와 상담을 하시길 추천드립니다.