부동산 명의신탁의 성립에 관한 입증에 대하여- 명의신탁 변호사 김필중

부동산 명의신탁의 성립에 관한 입증에 대하여- 명의신탁 변호사 김필중

 

부동산 명의신탁이란

부동산 명의신탁이란 당사자간의 명의 신탁에 관한 약정에 의하여 신탁자가 실질적으로는 자신의 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적 거래관계가 없는 수탁자에게 매매 등의 형식으로 이전하여 두는 것을 말합니다. 명의신탁이 유효하다면 대외적으로는 수탁자가 소유자로 공시가  되며, 다만 신탁자와 수탁자 사이의 내부적 관계에 있어서는 신탁자에게 소유권이 있겠습니다.

 

부동산 명의신탁의 효력

부동산실권리자 명의등기에 관한 법률에서는 명의신탁 약정 및 명의신탁으로 인한 부동산 물권변동은 무효로 한다고 규정을 하고 있습니다. 다만 중종,부부 간의 명의신탁 등에 대하여는 예외적으로  허용을 하고, 계약 명의신탁의 경우 그 유효성을 인정하고 있습니다.      

 

 

 

 

명의신탁의 성립에 대한 다툼

부동산에 관한 명의신탁 관계가 성립하려면 신탁자와 수탁자 사이에 명의신탁 관계의 설정에 관한 합의가 있어야 하는데, 명의신탁 약정서와 같은 명의신탁의 성립에 대한 직접증거가 있다면, 문제가 없겠지만, 명의신탁은 은밀하게 묵시적으로 이루어지는 경우가 많기 때문에, 소송상으로 명의신탁 관계가 있는지에 대해 심각하게 다투어지는 경우가 많습니다.

 

소송상 다툼을 보면 명의 신탁의 성립을 부정하는 자는 정상적인 매매나 증여임을 주장을 할 것이고, 명의신탁을 주장하는 자는 정상적인 매매가 아닌 자신이 실질적인 소유자임을 주장 입증하여고 할 것입니다.  

 

판례는 일반적으로는 부동산의 소유자 명의만을 다른 사람에게 신탁한 경우에 등기권리증과 같은 권리관계를 증명하는 서류는 실질적 소유자인 명의신탁자가 소지하는 것이 일반적이라고 할 것이므로 명의수탁자가 이러한 권리관계서류를 소지하고 있다면 특별한 사정이 없는 한  명의신탁관계의 인정을 부정하고 있습니다.

 

또한 실제 매매대금이 지급이 되었는지, 공인중개사의 중개행위가 있었는지, 부동산 취득세 등의 세금은 누가 납부하였는지, 부동산 관련 지방세나 종부세 등은 누가 납부하고 있는지가 명의신탁의 성립을 판단하는 중요한 요소라고 할 것입니다.

 

 

 

결국 명의신탁의 성립에 대하여 계약서나 약정서, 녹취록 등이 있다면 좋겠지만, 그것이 아니라면 위와 같은 여러 간접증거의 제시가 중요하다고 하겠습니다.

 

따라서 명의 신탁 관계의 성립을 주장하거나 부정하려는 사람은 여러 증거를 논리적으로 제시해야 승소를 할 수가 있겠습니다. 명의신탁의 성립 여부는 사인간의 거래관계에서 대단히 중요한 사항이므로, 이와 관련된 분쟁에 있어서는 변호사 등 전문가와 면밀히 상담을 하시길 추천드립니다.